Aktuality

Sledujte naše aktuality na jednom místě!

Změny – daňové povinnosti při prodeji nemovitosti

Změny – daňové povinnosti při prodeji nemovitosti

Přehled daňových povinností při prodeji Vaší nemovitosti může být někdy zmatený nebo zavádějící. V dnešním článku bychom Vás rádi provedli jednotlivými povinnostmi i změnami týkající se zdanění při prodeji (koupi) nemovitosti. Předně je v současné době velmi aktuální téma novely (nového) občanského zákoníku, v rámci kterého zůstala primární povinnost plátce daně z nabytí (původně daň z převodu) na prodávajícím. Naši zákonodárci nyní intenzivně projednávají změnu (v případě úspěchu platná od 1.1.2016), která by tedy sjednotila pojmy s dojmy. Změna názvu daně z převodu na daň z nabytí může pro mnohé působit totiž zmatečně. Nabývá (kupuje) totiž kupující, ale přitom daň (většinou) platí prodávající. Proč to tak je? Zkrátka při schvalování nového občanského zákoníku se naši představitelé na finální změně neshodli. Původní záměr byl, že daň má hradit vždy kupující, neboť je ve skutečnosti tak jako tak tzv. ručitelem platby daně při prodeji, a proto změna názvu na Daň z nabytí. Pochopitelně se můžete při prodeji Vašeho bytu, pozemku či domu s kupujícím dohodnout, že plátcem daně z nabytí bude on. Nic se neděje, dohoda je platná, pouze musí být přesně zakotvena v kupní smlouvě (případně advokátní úschově). Pokud tedy bude novela odsouhlasena, tak od nabytí platnosti a účinnosti této nové normy bude plátcem daně kupující. Zkrátka se ve skutečnosti nic nemění, pokud bude úhrada kupní ceny provedena přes advokátní úschovu. Kupující tak jako tak daň z nabytí platí v kupní ceně, ceny se nesníží a na daňovém přiznání bude pouze napsaný nabyvatel jako plátce. Možná můžeme očekávat určité zmatky při přechodu na novou metodu zdanění, ale předpokládáme, že novela, případně předpisy k ní vztažené, tento přechodný problém vyřeší. Pro finanční úřady to pravděpodobně nebude změna ani v rámci tiskopisů, přestože některé části budou jaksi nadbytečné (např.  příloha č. 1, která identifikuje nabyvatele).

A jakými daněmi je tedy zatížen prodej Vaší nemovitostmi?

a) daň z nabytí, o které hovoříme výše. Je ve výši 4% z ceny sjednané v kupní smlouvě nebo vyplývající ze znaleckého posudku (či směrné hodnoty), přičemž daň se vždy platí z vyšší částky. Daň z nabytí musí být uhrazena nejpozději do 3. měsíců od provedení zápisu vkladu vlastnického práva na kupujícího na katastru nemovitostí. Nejjistější způsob úhrady daně je přes advokátní úschovu, kdy advokát nejen zasílá kupní cenu na účet prodávajícímu, ale zajistí i uhrazení daně z nabytí a kontrolu tak má i strana, která neplatí, ale ručí.

Od daně z nabytí může být prodej osvobozen, a to v případě (zjednodušeně řečeno), že se jedná o výstavbu nové bytové jednotky nadstavbou nebo změnou z nebytového prostoru, či stavba nového rodinného domu, kolaudace nebyla později než max. před 5ti lety od prodeje a máte kolaudační rozhodnutí (souhlas). Podmínkou je také tzv. první úplatný převod do užívání (koupíte-li tedy nový byt či RD od developera a pak jej chcete prodat, již od daně z nabytí osvobození nebudete). Osvobození se týká i pozemku, na němž nová stavba stojí či se kterým tvoří tzv. funkční celek.

Daň z nabytí není hrazena při prodeji družstevního podílu.

Bytová jednotka vzniklá přestavbou částečně bytu a částečně nebytového prostoru bude osvobozena částečně.

b) daň z příjmu. Daň z příjmu při prodeji Vaší nemovitosti nehradíte v případě, že:

i. nemovitost vlastníce více jak 5 let nebo

ii. v ní máte trvalé bydliště min. 2 roky

iii. příp. prokážete finančnímu úřadu použití nabytých prostředků na řešení své bytové situace

přičemž v případě nabytí takové nemovitosti děděním se počítá do této doby osvobození i doba zemřelého (zůstavitele)

(Pozor: u prodeje družstevního podílu pravidla i. a ii. neplatí, tam se doba osvobození počítá pouze u Vás)

Základ daně: příjem z prodeje – cena nabytí nebo znalecký posudek – prokazatelné výdeje (výmalba, rekonstrukce, znalecký posudek apod.)